Novidades na tributação do ganho na venda de ativos imobiliários

É possível economizar na tributação da valorização do capital? Como e quando agir para pagar menos e sem riscos.
Andressa-Akemi-Saizaki

Andressa Saizaki

Head da área de direito tributário

O ganho de capital, tanto na pessoa física quanto jurídica, é entendido como a diferença positiva entre o custo de aquisição declarado de um bem ou direito e o valor pelo qual ele é alienado. Sobre esta diferença, que é tratada pelo Fisco Federal como uma valorização do capital, incidem alíquotas de 15 a 22,5% de imposto de renda.

No último mês de março, o Governo Federal anunciou uma nova hipótese de isenção de imposto sobre Ganho de Capital no lucro na venda de imóveis. Esta isenção vem se somar a outras oportunidades de ganhos isentos e trata da seguinte situação: o contribuinte promove a venda de um bem imóvel e aplica os valores recebidos na quitação ou amortização de saldo de financiamento imobiliário, dentro do prazo de 180 dias.

Além desta hipótese de isenção, há outras situações que podem gerar o não pagamento ou a redução do tributo, como a venda de único imóvel no valor de até R$440mil e a aplicação do produto da venda na aquisição de outro imóvel, dentro do prazo de 180 dias.

Entre as hipóteses de não pagamento de tributo, operação que merece destaque é a permuta imobiliária sem torna, que é a mera troca de ativos imobiliários, independentemente dos valores. A Fazenda Nacional reconheceu recentemente que não há lucro tributável nesta operação e a Receita Federal deve acompanhar o entendimento, deixando de exigir o tributo em tais situações.

Uma maneira de reduzir o tributo na venda de bens é a aumentando o custo de aquisição na declaração de bens e direitos. O contribuinte tem a possibilidade de incorporar ao custo as despesas – desde que devidamente comprovados – incorridas com obras, reformas, verbas de corretagem e até os juros e encargos pagos para a aquisição do imóvel. A ideia é refletir de forma mais aproximada a realidade do custo de aquisição e reduzir a base do ganho de capital.

É preciso chamar a atenção para a vedação da atualização do custo de aquisição na declaração de bens e direitos. Neste sentido, a legislação prevê que imóveis antigos, adquiridos anteriormente a 1988 têm alíquotas reduzidas.

Por fim, vale lembrar que o tema do ganho de capital não foi deixado de lado no projeto da Reforma Tributária do Imposto de Renda. Na última versão do projeto, foi criada a possibilidade de atualização do valor dos bens na Declaração de Bens e direitos, mediante pagamento do imposto com alíquota de 4%.

A melhor forma de reduzir ou evitar este custo tributário é conhecer bem as regras de isenção e as possibilidades de redução. Acima de tudo, o Contribuinte deve atentar para a regularidade das declarações, planejar com antecedência a destinação e os movimentos futuros dos imóveis e avaliar com o contador e advogado se existem alternativas estrategicamente mais baratas.

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