Em tempos de incertezas geradas pelo coronavírus e pelo receio de retração econômica, um dos setores mais vulneráveis é o segmento imobiliário. Nesta nova conjuntura inaugurada em 2020, é natural que os negócios celebrados entre construtoras e adquirentes possam sofrer reflexos indesejados. Construtoras e incorporadoras podem encontrar dificuldades no atendimento dos prazos de conclusão de obras, ao passo que muitos adquirentes podem se ver impossibilitados financeiramente de honrar os pagamentos.
Surgem daí inúmeras discussões sobre descumprimento contratual e desfazimento de negócios que inevitavelmente convertem-se em processos judiciais. Nesse contexto, precedentes judiciais e inovações legislativas buscam dar maior segurança ao tratamento de tais controvérsias.
No plano legislativo, com o advento da Lei dos Distratos, regulou-se o desfazimento do contrato por culpa das partes (resilição unilateral ou resolução por inadimplemento), assim como a desistência do negócio por opção do adquirente.
A norma prevê tolerância de até 180 dias de atraso para a entrega do imóvel, sem que a construtora sofra sanções. Extrapolado tal prazo, faculta-se ao adquirente escolher entre: a) resolver o contrato, hipótese na qual o incorporador deverá devolver todos os valores pagos corrigidos monetariamente em até 60 (sessenta) dias contados da resolução, b) ou perceber uma multa mensal no valor de 1% sobre os valores pagos.
De outro lado, o adquirente que vier a se tornar inadimplente ou desistir do negócio fica sujeito à multa, que pode ser fixada em até 25% sobre os valores pagos, deduzidas a corretagem e outras despesas incorridas pelo incorporador, sendo que tal penalidade alcançará o percentual de até 50% nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, instituto que confere segurança à incorporação ao assegurar que os pagamentos feitos pela massa de adquirentes sejam destinados ao empreendimento. Já nos casos de parcelamento do solo urbano, a multa, em casos de desistência ou inadimplemento do adquirente, limita-se a 10% sobre o valor do contrato.
Para empreendimentos no regime de patrimônio de afetação, a devolução dos valores ao adquirente será feita no prazo máximo de 30 dias após a emissão do Habite-se ou documento equivalente. Para os demais casos, o prazo de restituição será de 180 dias, contados a partir do desfazimento do contrato.
No plano jurisprudencial, o STJ solucionou importantes temas repetitivos ao longo do último ano. Para casos anteriores à vigência da Lei dos Distratos, definiu-se que, em caso de atraso da obra, a multa em favor do adquirente não pode ser cumulada com lucros cessantes quando estipulada em valor congruente com aluguel de mercado (Tema 970). Reconheceu-se a possibilidade de inversão da multa contratual prevista unicamente em favor do incorporador como parâmetro para a indenização a ser arbitrada em benefício do adquirente (Tema 971).
Tais inovações, advindas da interpretação dada pelo Poder Judiciários a problemas recorrentes e da sensibilidade do Legislativo, são positivas e conferem maior segurança jurídica aos negócios imobiliários.
