Síntese
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão recente, entendeu que a multa compensatória, estipulada em contratos de locação, é devida também em casos de ordem de despejo judicial e não apenas em casos de devolução voluntária do imóvel. A responsabilidade pelo pagamento da multa recai sobre o locatário e sobre o fiador, caso a fiança não tenha sido extinta ou a garantia prestada não tenha sido exonerada até então.
Comentário
O crescente número de casos levados ao Judiciário envolvendo contratos de locação, em especial as ações de despejo, forçam o enfrentamento de questões como, por exemplo, a extensão das garantias da locação e a responsabilidade solidária do fiador ao pagamento de multas até a efetiva devolução do imóvel pelo locatário.
Em contratos de locação é usual a redação de cláusulas prevendo a aplicação de multa em caso de descumprimento de uma obrigação contratual por qualquer das partes. Essa possibilidade encontra respaldo na Lei de Locações, que permite ao locatário devolver o imóvel locado antes do final do prazo estipulado mediante o pagamento de uma multa (artigo 4º da Lei n.º 8.245/1991). Essa multa, denominada de multa compensatória, no caso, se prestaria a servir como uma espécie de compensação ao locador pela rescisão antecipada contratual.
Em decisão recente, a 3ª Turma do STJ confirmou o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e manteve a decisão de que o fiador responde de forma solidária com o locatário pelo pagamento de multa compensatória ao locador, mesmo que a devolução do imóvel ocorra de forma forçada em cumprimento de uma determinação judicial (REsp 1906869/SP).
No caso que deu origem à decisão foi promovida ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis pelo locador, tendo sido decidido pela condenação solidária da empresa locatária e do fiador ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos até a efetiva desocupação do imóvel, incluindo a multa contatual. O fiador se insurgiu contra a decisão, entendendo que não seria aplicável a multa por se tratar de devolução do imóvel em virtude de decisão judicial.
A controvérsia levada ao Superior Tribunal de Justiça, portanto, versava sobre se essa multa seria devida apenas nos casos em que a devolução antecipada do imóvel se dá por uma ação voluntária do locatário ou se seria devida também em casos em que a restituição do bem ocorre por meio de uma decisão judicial, como nas ações de despejo.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, destacou que é possível a devolução antecipada do imóvel mediante o pagamento de multa, ressalvado o abatimento proporcional do período em que o contrato de locação foi cumprido. Desta feita, o fundamento para aplicação da sanção se pautou na Lei do Inquilinato, que prevê a possibilidade de rescisão da locação no caso de uma das partes incorrer em uma infração legal ou descumprimento contratual (artigo 9º da Lei nº 8.245/1991). Assim, entendeu-se que o inadimplemento seria uma infração ao contrato celebrado e que geraria danos ao locador, pelo que seria possível o mesmo exigir o pagamento da multa compensatória em juízo, sem prejuízo da cobrança dos aluguéis em atraso e encargos de mora, bem como cumular com o pedido para reaver o imóvel.
Com relação à responsabilidade do fiador ao pagamento da multa, entendeu-se que, ainda segundo a Lei do Inquilinato, as garantias da locação são estendidas até que se proceda à efetiva devolução do imóvel, salvo disposição expressa em contrário (artigo 39). Assim, como no caso em pauta o fiador renunciou ao benefício de ordem, o mesmo assumiu o papel de garantidor solidário por todas obrigações e condições assumidas pelo locatário, estando obrigado também ao pagamento da multa penal compensatória.
Aqui cabe uma ressalva acerca do limite da garantia prestada pelo fiador. No caso julgado, a fiança ainda se encontrava vigente, não tendo a garantia sido extinta ou exonerada até o momento da propositura da ação de despejo. Contudo, caso o fiador não desejasse mais prestar a garantia, ele ainda permaneceria responsável pelos efeitos da fiança em até 120 dias após notificar o locador da sua intenção em se desonerar da obrigação (artigo 40, X, Lei 8.425/1991). Portanto, em uma situação hipotética em que o fiador tenha buscado a sua desoneração, ainda poderá ele ser responsável pelos encargos durante o período mencionado.
Em síntese, percebe-se que, na prática, até que haja a extinção ou exoneração da garantia prestada pelo fiador, via de regra, a sua responsabilidade permanece em face das obrigações e encargos assumidos pelo locatário no contrato de locação.
