O ganho de capital imobiliário é a diferença entre o valor historicamente declarado de um bem e o valor pelo qual ele é alienado. Este acréscimo, ou valorização, quando positivo, é entendido como um ganho sujeito ao Imposto de Renda, tanto para as pessoas físicas quanto jurídicas.
A variação do valor ocorre porque o contribuinte é obrigado a manter o registro do custo de aquisição do imóvel inalterado em sua declaração de bens, sem qualquer atualização.
Para esta situação, a Lei 14.973, de setembro deste ano, introduziu a possibilidade de atualização do custo de aquisição de bens imóveis para o valor de mercado, com o pagamento do ganho de capital com alíquotas menores. A redução para as pessoas físicas é de 15 a 22,5% para 4%, e para as pessoas jurídicas, a redução é de 24 a 34% para 10%. A opção pode ser formalizada pelo Contribuinte mediante a apresentação da Declaração de Atualização de Bens Imóveis – DABIM, até 15 de dezembro de 2024.
O Governo oferece uma oportunidade excepcional e uma possibilidade de redução significativa da carga tributária. A principal ponderação a se fazer antes de optar pela atualização é sobre a intenção do Contribuinte em relação ao imóvel e as eventuais vantagens em se ter um imóvel com valor atualizado.
Essas preocupações são relevantes porque a legislação prevê que, nas alienações ocorridas nos 180 meses posteriores à atualização, haverá uma nova apuração do ganho de capital. Esse novo imposto será apurado com reduções progressivas, que vão de 0, se a alienação ocorrer nos primeiros 3 anos, até 100% caso a alienação ocorra após 15 anos da atualização.
Considerando esta regra, fica bem evidente que a vantagem de aderir a esta atualização é maior nos casos em que o Contribuinte tem a intenção de manter pra si o móvel, alienando-o somente após parte substancial destes 15 anos. Um contribuinte que venda o imóvel em até 3 anos da atualização não vai ter vantagens. Pelo contrário, o pagamento adiantado de um tributo que vai incidir novamente dali a poucos anos não é uma decisão adequada e pode ser um custo de oportunidade de investimento do recurso aplicado.
Sendo assim, como se trata de um adiantamento do imposto que só incidiria na venda, há mais elementos a serem considerados. O principal elemento de decisão é uma projeção realista e de longo prazo sobre a destinação do imóvel no patrimônio do Contribuinte. Além disso, é preciso responder a algumas perguntas, tais como: o imóvel tem um grande potencial de valorização? Tem caráter residencial/comercial? Há ônus sobre a matrícula? Qual é a intenção do titular em relação ao imóvel em um eventual inventário? Qual é a idade do imóvel e o custo de aquisição? Há intenção de transmissão do imóvel para uma holding patrimonial?
Para a tomada de decisão, também se recomenda uma simulação da carga tributária incidente na venda em condições “normais”, sem a opção de atualização, comparada com a carga estimada na operação de atualização e venda.
Essa comparação é importante porque a apuração normal do ganho de capital tem hipóteses de redução, de isenção e deduções, que, pela nova lei, são imediatamente renunciadas caso o Contribuinte opte por atualizar o valor agora. Como em toda decisão envolvendo operações imobiliárias e planejamento tributário, é preciso ter muita clareza quanto aos riscos, custos e benefícios envolvidos, assim como um olhar estratégico especializado sobre a situação, destinação e a vocação destes imóveis.
