O direito real de superfície não é um instituto novo na legislação. Está no Estatuto das Cidades desde 2001 e no Código Civil desde 2002. Agora, com as novas dinâmicas de mercado imobiliário, sobretudo com a crescente exploração do conceito de economia compartilhada, maior é a necessidade de aproveitamento da superfície na estruturação de negócios imobiliários.
É um direito real que se origina da concessão temporária, pelo proprietário, da exploração da superfície de um imóvel. Portanto, entrega, com maior segurança e estabilidade do que um direito pessoal, o domínio, oponível a tudo e a todos, daquilo que o superficiário empreender no imóvel.
A disciplina legal do direito de superfície concede ampla abertura à autonomia privada, autorizando as partes a estabelecerem as condições da exploração da superfície como melhor convier à negociação. A exemplo, as partes podem dispor sobre a responsabilidade no pagamento dos impostos e encargos do imóvel, sobre a forma do pagamento do valor de aquisição da superfície, das condições de utilização do imóvel, do prazo de vigência etc. Tudo isso pode ser refinado ao gosto e ao interesse econômico de cada caso.
É um instituto que convive bem com os contratos. Por exemplo, quem detém o domínio de um imóvel pela superfície pode também celebrar contratos de locação e de arrendamento desse mesmo imóvel.
A superfície também permite a alienação e a sucessão do direito do proprietário e do superficiário.
Um outro trunfo da superfície é que ela pode ser utilizada como garantia real, a chamada hipoteca de superfície.
Também, a superfície é um ativo-alvo dos Fundos de Investimento Imobiliário, os FIIs.
Com essas características, o direito de superfície pode vestir bem inúmeros modelos de negócios, substituindo, conforme a necessidade de exploração de um imóvel, o direito de propriedade, a locação e o arrendamento.
Pode servir, assim, para a exploração de imóveis rurais (substituindo a parceria e o arrendamento rural), para a exploração de empreendimentos de natureza transitória, para a exploração de empreendimentos de time-sharing, dentre inúmeros outros exemplos que a criatividade humana permitir.
O famoso Allianz Parque é o caso de um empreendimento no Brasil com aplicação do direito de superfície. O Palmeiras, proprietário do imóvel que abrigava o tradicional Palestra Itália, concedeu o direito de superfície por 20 anos para a W Torres Arena de Superfícies, que construiu e passou a explorar no local uma nova arena esportiva, a qual, ao final do prazo de superfície, será devolvida ao Palmeiras.
E é assim que a concessão da superfície se encerra. Ao final do prazo, o imóvel é restituído ao proprietário com todas as acessões e benfeitorias executadas no período da concessão. As partes do negócio podem, inclusive, disciplinar se haverá ou não indenização das benfeitorias e quaisquer outras disposições sobre o estado de entrega do imóvel – tal como se pratica na locação.
A possibilidade de desdobramento de uso e exploração de um imóvel entre os interessados em condições institucionalmente seguras, e ao mesmo tempo com um bom espaço de autonomia entre os envolvidos, é uma carta curinga no desenvolvimento de negócios imobiliários.
