A Medida Provisória 1085/2021, publicada em 28 de dezembro de 2021, trouxe importantes e necessários aprimoramentos à disciplina jurídica da atividade de incorporação imobiliária.
A iniciar, houve importantes mudanças no artigo 32 da Lei de Incorporação, que descreve o conteúdo do chamado Memorial de Incorporação, que é um caderno de documentos de registro obrigatório à prévia comercialização das unidades.
Tais mudanças são verificadas no elenco dos documentos necessários à instituição do condomínio, que acontecerá no mesmo ato do registro do Memorial de Incorporação. Para tanto, a Medida Provisória exige agora do incorporador, de forma mais detalhada, a discriminação, a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão junto da minuta da Convenção de Condomínio.
A proposta da alteração é garantir, de forma mais clara, segura e precisa, a autonomia jurídica das unidades, corrigindo-se interpretações que consideravam inexistente o condomínio até a habitabilidade do edifício. Com isso, dispôs o novo §1º-A do artigo 32 que o incorporador e os futuros adquirentes estão investidos na faculdade de livre disposição ou oneração das unidades independentemente de anuência dos demais condôminos.
Já, com acréscimos ao artigo 31-E da Lei de Incorporações, a Medida Provisória também concebeu um procedimento para a extinção do patrimônio de afetação. Do procedimento, destaca-se a previsão de extinção automática do patrimônio de afetação (ou seja, com dispensa de averbação específica), uma vez averbada a construção e o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção.
Por sua vez, o artigo 33 da Lei de Incorporações sofreu alterações para melhor explicitar o sentido da expressão “concretização” da incorporação. Agora, o incorporador somente precisará atualizar os documentos do Memorial de Incorporação se não houver: i) alienado ou onerado alguma unidade futura; ii) contratado financiamento para a construção ou; iii) iniciado as obras do empreendimento. Além disso, o prazo de atualização, caso não concretizada a incorporação, aumentou de 120 para 180 dias.
A Medida Provisória também disciplinou o procedimento de destituição do incorporador mediante acréscimos ao artigo 43 da Lei de Incorporações. Até então, o incorporador estava obrigado a informar aos adquirentes o estado da obra a cada 6 meses. Agora, o incorporador deverá, a cada 3 meses, encaminhar aos adquirentes e à comissão de representantes dos adquirentes: a) o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo de conclusão pactuado; e b) a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos.
Ainda, nas hipóteses de destituição do incorporador já previstas pela Lei de Incorporação, quais sejam, paralisação ou retardamento das obras sem purgação da mora após notificação judicial e insolvência, o incorporador será notificado pelo oficial do registro de imóveis para que entregue a posse do empreendimento [OSP1] à comissão dos representantes dos adquirentes na posse do empreendimento, bem como toda a documentação necessária sobre a incorporação e, quando for o caso, o comprovante de pagamento das quotas de construção sob sua responsabilidade.
O procedimento de destituição do incorporador previu, ainda, que a comissão de representantes poderá alienar as unidades não negociadas após o decurso do prazo de comprovação de quitação das respetivas quotas de construção pelo incorporador. O produto da alienação deverá ser necessariamente aplicado na quitação dessas quotas.
E, por fim, uma importante contribuição da Medida Provisória no tocante às incorporações foi a inclusão, no texto do Código Civil, de previsão que submete expressamente o Condomínio de Lotes ao regime jurídico das Incorporações Imobiliárias, equiparando, para efeitos civis e registrários, o empreendedor ao incorporador.
Enfim, como contribuição ao sistema jurídico das incorporações imobiliárias, a Medida Provisória corrigiu históricas divergências interpretativas e concebeu mecanismos a atribuir maior segurança e eficácia jurídica à execução dos contratos de incorporação.
