Benefícios dos negócios jurídicos processuais para o segmento imobiliário

A morosidade dos processos judiciais penaliza o segmento imobiliário. Os negócios jurídicos processuais representam ferramenta relevante para vencer os gargalos do processo.
Bruno-Marzullo-Zaroni

Bruno Marzullo Zaroni

Head da área de contencioso e arbitragem

O processo judicial ainda padece de muitas deficiências, sobretudo pela sua lentidão e pela sua incapacidade de viabilizar tutela adequada a todos os direitos. A complexidade procedimental é um dos fatores que comprometem a celeridade processual.

Naturalmente, os negócios imobiliários, quando judicializados, sofrem com a morosidade da Justiça. E isso traz reflexos negativos conhecidos: insegurança jurídica; dificuldade de se mensurar riscos; aumento de custos e desestímulo aos investimentos no setor; dentre outros.

Uma eficiente solução, ainda pouco explorada, consiste na utilização dos negócios jurídicos processuais. Essencialmente, o negócio jurídico processual confere às partes a possibilidade de negociarem e flexibilizarem o procedimento judicial, de acordo com as suas necessidades. Seu emprego pode reduzir a incerteza quanto ao jogo processual e, assim, aprimorar a gestão de riscos.

Especificamente no âmbito dos negócios jurídicos imobiliários, as convenções processuais podem ser bastante úteis, pois, antes mesmo de um litígio surgir, aspectos procedimentais podem ser decididos pelos contratantes. 

Alguns exemplos, abrangendo diferentes modalidades contratuais, podem ser pensados.

É possível, em contrato suscetível a distrato, estabelecer a obrigatoriedade de uma etapa prévia de mediação, antes da instauração do processo judicial. 

Nos contratos relacionados à construção, que exigem diversos prestadores, é possível estabelecer, em cada contrato, cláusulas escalonadas para a solução de eventuais conflitos (tais como aqueles entre incorporador e prestadores). Pode-se estipular que a ação judicial deve ser precedida de pleito extrajudicial, sob pena de decadência convencional, seguido de mediação ou conciliação.

Em diversas ações imobiliárias, é comum a necessidade de perícias e avaliações (para identificar vícios construtivos ou para fins de liquidação de danos, exemplificadamente). Esta fase custosa e demorada pode ser disciplinada, por exemplo, com a prévia escolha de um dado perito isento, que apresentará um laudo, não sujeito a questionamento pelas partes.  Ainda no plano das provas, podem as partes estabelecer que questões relacionadas a vícios construtivos de menor monta serão provadas exclusivamente por prova técnica simplificada. 

Em ações de despejo, pode-se estabelecer antecipadamente no contrato de locação que a confecção de ata notarial provando o abandono do imóvel pelo inquilino é prova suficiente para obtenção da imediata imissão de posse (art. 66, Lei 8.245/91).

Cogite-se ainda a hipótese de uma promessa de compra e venda, pela qual se outorga imediata posse ao comprador. Para equilibrar o benefício dado ao comprador de ter a posse sem o integral pagamento, seria viável, no instrumento contratual, estabelecer um benefício ao vendedor, para a célere retomada judicial do imóvel, em caso de inadimplemento. Exemplificando: as partes preestabelecem em convenção processual uma forma de concordância com a concessão da liminar de reintegração de posse, cumulada com a renúncia ao direito de recorrer. 

Logicamente, estes exemplos não esgotam as potenciais hipóteses de uso do instrumento; servem como meras ilustrações da versatilidade dos negócios jurídicos processuais. Porém, já permitem concluir que, nas hipóteses em que é cabível, o negócio jurídico processual revela-se um recurso apto a reduzir riscos, assegurar maior previsibilidade às partes e proporcionar celeridade ao contencioso imobiliário.

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