Desafios dos novos empreendimentos imobiliários

Lançar um empreendimento imobiliário em um momento que o mundo enfrenta uma pandemia é um desafio sobrecomum. Além do agravamento do risco de inadimplência pela crise econômica, há expectativas de mudanças no padrão de consumo que ainda não foram perfeitamente assimiladas pelo mercado. Nesse contexto, destacamos quatro medidas que o incorporador deve especialmente considerar em um novo projeto imobiliário.
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Dayana Dallabrida

Head da área de contratos e estruturação de negócios

Usar o prazo de carência – Em períodos de incertezas econômicas, aumenta-se a importância de se testar o empreendimento no mercado antes de firmar  compromisso definitivo com interessados adquirentes. E esse teste é viável. Está na lógica da lei de incorporação e das demais leis que incrementaram a sistemática da incorporação imobiliária que a alienação de unidades durante o período de construção viabiliza a captação dos recursos necessários ao desenvolvimento da obra. E justamente porque o lastro do capital da incorporação está restrito às unidades imobiliárias que a integram, é que a lei faculta ao incorporador a desistir do empreendimento, no prazo de até seis meses,  caso não se verifique potencial de captação de recursos a sustentar o projeto após seu lançamento. Para tanto, basta que o incorporador declare expressamente o prazo e suas condições ao promover o registro da incorporação imobiliária em cartório. Este prazo também deverá constar, de forma expressa, no contrato com os adquirentes.

Instituir o patrimônio de afetação – O patrimônio de afetação nada mais é que a separação do patrimônio do incorporador do acervo patrimonial que compõe determinada incorporação – terreno, acessões, receitas das vendas etc. O instituto tem largo uso pelos incorporadores porque é condição para regimes tributários mais favoráveis. Nesse momento, contanto, sua aplicação ganha novos contornos na proteção do projeto imobiliário contra riscos econômicos de outros negócios da empresa incorporadora. Vale lembrar também que a instituição do patrimônio de afetação autoriza o incorporador a, na hipótese de desistência pelo adquirente, estipular multas de até 50% da quantia paga.

Atualizar a convenção condominial à luz dos novos comportamentos sanitários – Além do conceito arquitetônico, a convenção condominial é um elemento importante do produto que o incorporador lança no mercado. Pensar a convenção condominial na perspectiva da segurança e conforto que os adquirentes buscam após a experiência com o enfrentamento da pandemia pode ser um diferencial do empreendimento. Portanto, é possível e relevante que se cogite sobre a importação, por exemplo, das boas práticas sanitárias para as regras de convívio entre condôminos.

Contratar tolerância adicional de atraso de obra com os adquirentes – A lei de distrato estabeleceu a tolerância de até 180 dias após o prazo final contratado para que a obra seja concluída. Portanto, em comparação a períodos ordinários, durante a pandemia, o cronograma das obras pode ficar ainda mais suscetível a atrasos em razão, por exemplo, de medidas sanitárias que restrinjam temporariamente a circulação de pessoas ou a própria atividade econômica. Assim, é importante que esses períodos de interferência na execução da obra, justificados pelo contexto sanitário, sejam expressamente contemplados no contrato com os adquirentes de modo que a incorporadora não seja responsabilizada pelo correspondente atraso que eventualmente for verificado para além da tolerância admita em lei.

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