O primeiro aniversário da Lei do Distrato

A Lei do Distrato já fez seu primeiro aniversário. O que podemos extrair deste ano de experimentação das suas regras pelas incorporadoras?
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Dayana Dallabrida

Head da área de contratos e estruturação de negócios

A Lei do Distrato já fez seu primeiro aniversário e 2019 foi um ano-teste das suas regras no mercado imobiliário. A vigência da lei coincidiu com um momento positivo do mercado, refletido em dados econômicos. Em 2019, registrou-se que o setor da construção civil cresceu 1,6%, gerando 71.115 vagas de emprego e somando R$ 78,7 bilhões em financiamentos imobiliários. O número de distratos de compromissos de compra e venda teve uma redução de uma média de 50%, nos últimos cinco anos, para 20%. É claro que, em um contexto econômico melhor, a inadimplência cai – e este é o principal fator desta redução. Mas também sabemos que a lei estabeleceu consequências mais severas em relação aos anteriores padrões contratuais e jurisprudenciais: possibilidade da incorporadora estipular penalidade de até 50% dos valores pagos e possibilidade de exigir do adquirente a integralidade da comissão de corretagem. Além disso, a devolução dos valores pagos após tais deduções (multa e comissão), segundo a lei, será devida apenas 6 meses após o distrato, ou, quando houver patrimônio de afetação, 30 dias após a conclusão da obra. Tais consequências também contribuíram para estimular a adimplência e, consequentemente, a redução dos distratos.

Agora, deflagrada nova crise econômica com a pandemia, esses números tendem a se modificar. Invariavelmente a inadimplência aumentará. Muitos adquirentes, sem alternativas, não sustentarão seus compromissos financeiros e se obrigarão a desistir dos contratos. A Lei do Distrato não impedirá esse efeito, mas entregará importantes salvaguardas para as incorporadoras sustentarem seus projetos financeiros.

Podemos também avaliar o primeiro ano de vigência da lei pelo comportamento do Judiciário. Para tanto, partimos de uma base de amostragem ainda bem pequena, considerando-se que, segundo o enunciado 1002 do STJ, as normas da Lei do Distrato não alcançam os contratos celebrados em data anterior à sua entrada em vigor e, ainda, considerando-se que transcorreu pouco tempo para o amadurecimento das orientações jurisprudenciais. Mas, até aqui, já foi possível perceber um movimento, legítimo, de revisão das interpretações anteriores à lei. Por exemplo, em recente decisão da 7ª Vara Cível de São Paulo, decidiu-se que a incorporadora poderia reter 25% dos valores pagos pelo adquirente que deu casa à resolução. E a Lei do Distrato está entre os argumentos do juiz em questão. Portanto, notamos que, embora não seja aplicável a contratos anteriores à sua vigência, a lei pode ser um elemento a influenciar a revisão jurisprudencial nos temas afetos aos compromissos de compra e venda.

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