Reflexos da pandemia nos contratos da construção civil

Compreenda como os incorporadores imobiliários podem se salvaguardar dos efeitos deletérios da pandemia, seja em relação ao atraso na entrega da obra, seja em relação à inviabilidade do empreendimento.

A discussão sobre os efeitos da pandemia nos vários setores da economia é lugar-comum.

Para o segmento da construção civil, o tema é especialmente sensível, sobretudo devido aos grandes investimentos exigidos e ao longo prazo de execução dos empreendimentos.

No atual contexto, já se nota a crescente inadimplência dos adquirentes e o avanço do número de distratos.

De outro lado, constata-se a dificuldade das construtoras em cumprir cronogramas de obras, decorrente das medidas de isolamento, da suspensão de atividades de diversos setores e da indisponibilidade de materiais e de mão de obra indispensáveis à construção civil.

Deixando de lado o direito de desistência dos adquirentes, prevista na Lei dos Distratos, nos interessa aqui examinar a perspectiva do incorporador diante de dificuldades na manutenção do cronograma ou ainda da constatação da inviabilidade econômico-financeira do empreendimento.

Quanto aos atrasos no cronograma em incorporações imobiliárias, a Lei dos Distratos já prevê a tolerância de até 180 dias de atraso para a entrega do imóvel, sem que a construtora sofra consequências. Num contexto de normalidade, ultrapassado tal prazo, faculta-se ao adquirente escolher entre: a) resolver o contrato, hipótese na qual o incorporador deverá devolver todos os valores pagos corrigidos monetariamente em até 60 dias contados da resolução; e  b) ou perceber uma multa mensal no valor de 1% sobre os valores pagos.

Contudo, se o andamento da obra foi prejudicado pela pandemia (força maior e/ou caso fortuito dela decorrente), o prazo da obra deve ser considerado suspenso até que a situação seja normalizada, exonerando, portanto, o incorporador de sanções.

Por outro lado, há ainda a possiblidade de o incorporador desistir do empreendimento, caso perceba sua inviabilidade econômico-financeira (denúncia da incorporação). Para tanto, basta que haja o estabelecimento, no memorial de incorporação, do prazo de carência, dentro do qual poderá o incorporador desistir. Trata-se de hipótese para resilição contratual que não atrai penalidades ao incorporador.

Logo, embora o cenário seja desafiador, dispõe o incorporador de remédios aptos a atenuar os efeitos indesejados da pandemia.

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