O ano de 2022 foi rico em inovações legislativas e judiciais que afetam o setor imobiliário.
No plano judicial, o STJ pacificou o entendimento sobre um tema crítico: a base de cálculo do ITBI. Agora, deve ela corresponder ao valor de mercado do imóvel atribuído pelo contribuinte. Esse valor se presume correto, a menos que seja afastado por processo administrativo fiscal. Dissocia-se, portanto, da base de cálculo do IPTU ou de valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município.
Quanto às locações comerciais, uma decisão importantíssima do STJ: em ação renovatória, o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação comercial deve ser de 5 anos, independentemente do prazo de vigência do contrato. Um alerta: inquilinos que farão altos investimentos na propriedade locada devem ter muita atenção no momento da estruturação do negócio.
No plano legislativo, destacamos três itens.
O avanço da PEC 39/11, agora no Senado, que extingue os terrenos de marinha, permitindo sua transferência para estados e municípios de forma gratuita; e aos particulares ocupantes, de modo oneroso. Se aprovada, estima-se um potencial impacto em 500 mil imóveis.
Outra novidade. A alteração do quórum de condôminos para que haja a mudança na destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O Código Civil, que antes exigia a unanimidade, agora estabelece em seu art. 1.351 a necessidade de 2/3 dos votos dos condôminos.
Por fim, como tratamos em texto anterior, a mudança mais significativa para o setor imobiliário: a Lei 14.382/2022 traz inovações na Lei de Registros Públicos, na Lei de Incorporação Imobiliária e também na Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
Em primeiro lugar, a lei objetiva melhorar o ambiente de negócios, simplificando, agilizando e modernizando procedimentos registrais. E, para tanto, cria o Sistema Eletrônico de Registros Públicos, que interconecta as atividades registrais e permite a realização e consulta eletrônica de atos notariais instantaneamente.
Já as mudanças nas incorporações imobiliárias foram várias. Destacamos algumas:
- A previsão da extinção automática do patrimônio de afetação, podendo ser inclusive parcial;
- A constituição de ato registral único para registro da incorporação e instituição do condomínio;
- A previsão de procedimento de destituição do incorporador;
- A criação do regime de incorporação de casas isoladas ou geminadas.
A lei também fortalece a desjudicialização, ao permitir a adjudicação compulsória extrajudicial e o cancelamento extrajudicial do registro de compra e venda, em caso de inadimplemento do compromisso.
Os pontos aqui sintetizados permitem concluir que a Lei n. 14.382/2022 chega em boa hora. Traz maior praticidade, eficiência e economicidade aos negócios imobiliários.
Por fim, de um modo geral, as mudanças no âmbito jurisprudencial e legislativo são positivas e outorgam maior segurança jurídica ao ambiente dos negócios imobiliários.
